苦苦挣扎的老牌粤系房企合景泰富，正式宣告债务违约。
5月14日晚间，合景泰富发布公告称，公司一笔于2024年1月到期的6.0厘优先票据本金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日到期未付，涉及金额约1.19亿美元，目前已构成违约。同时，公司未能按照附息银行及其他借贷的预定还款日期支付其本金人民币2.12亿元，并触发包括8笔优先票据及其他借贷交叉违约。企业表示，将会探寻境外债务全面解决方案。
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据企业此前公告，该笔2024年到期票据发行于2022年9月，规模为7.95亿美元，是由2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据交换要约而来，属于展期后再次违约。
受此消息影响，5月15日，企业股价遭遇大跌，截至当日收盘下跌11.9%，报收0.74港元/股，总市值较上一交易日蒸发约3.42亿港元。
不仅如此，该日晚间，企业再发布公告称，公司7只优先票据自5月16日起将暂停交易。5月16日，又有市场消息称，合景泰富将于近期召开离岸债券持有人会议，讨论成立小组进行重组谈判。
近一年时间，企业一直挣扎在债务违约边缘，终究还是未能抗住压力。合景泰富这样的情况是否只是个例？面对即将到来的偿付高峰期，是否还会出现新一轮的集中违约？
持续甩卖资产自救
就在官宣违约前2天，合景泰富曾以7.5亿元价格打包出售了上海兆景及上海锦怡两家子公司100%股权予平安。其中，出售上海兆景亏损约1.39亿元。可以说，面对急迫的资金压力，企业不得不开启大甩卖模式，以求自救。
而这并不是企业首次出售资产。早在2022年，企业就已展开持续“割肉”动作。2022年4月，企业以13亿元人民币价格出售一栋位于上海的办公楼，用于偿还即将到期的债券；同年6月13日，惠誉称，合景泰富寻求整体出售位于北上广等一线城市的城市副中心或新兴商务区写字楼，欲筹集55亿到57亿元人民币。
随后在7月，企业向龙湖转让了香港“尚珒溋”项目50％的股权及股东贷款等，录得4.895亿港元的税后利润；11月16日，企业又以3.71亿元出售成都攀成钢项目股权，净筹约1400万元。据不完全统计，截至目前，合景泰富出售资产回笼资金已超人民币60亿元。
“对于出险房企，眼下最要紧的是断臂求生，打包卖掉项目，因为目前房地产市场处于回暖状态，优质项目更易被接盘。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示。
销售滑坡债务承压
除甩掉重资产包袱外，企业想要尽快回归正轨，狠抓销售是实现“回血”的必要手段。
今年一季度，房地产市场出现积极变化，也被业内认为行业开始触底回升。中指研究院数据显示，1-3月，TOP100房企销售额同比增长8.2%，销售呈现企稳恢复态势。不过，合景泰富在一季度的表现却并不尽如人意。企业一季度实现预售额117.31亿元，相比去年减少10.27%，对比市场整体来看，企业并未跟上回暖节奏。
根据统计局5月16日发布的最新数据显示，前4月全国商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%。然而，合景泰富4月单月实现预售额仅为人民币32.31亿元，同比下降25.8%，环比下降16.08%。企业前4月的预售额为149.62亿元，同比减少14.1%，不及行业总体水平。
不仅如此，从盈利能力来看，企业也深处下行通道。年报显示，2022年全年，合景实现收入约为人民币134.5亿元，同比减少43.6%，年度净亏损达近百亿元。
此外，企业债务方面也不容乐观。年报显示，截至2022年末，企业净负债比率高达161.8%；短期有息负债为人民币222.45亿元，账面现金约人民币103.38亿元，现金短债比仅有0.46倍。
企业在银行及其他贷款中，有约人民币168.86亿元须于一年内偿还。在境外美元债方面，企业目前存续美元债共计8笔，合计约为36.98亿美元，付息频率为半年一次，这也意味着这8笔美元债均将在年内完成利息支付，由此可见，企业不仅手头现金流吃紧，且短期偿债压力极大。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此类企业最关键是要认清形势，如果销售状况无法支撑资金链安全，要用好“三支箭”融资，加快风险出清。
他还表示，对于出险民营企业来讲，企业债权债务和企业家族的债权债务是不可分的。企业家要勇于承担风险，可以以自己家族财富来偿还债务，以树立市场信心，利于后续企业获得战投机会。
接下来合景泰富的化债之路有多长还尚未可知，不过依照过往来看，很多企业债权人对债务重组依旧保持谨慎态度，要想得到债权人支持，需要较长时间，且达成一致仍面临较大难度。
二轮债务违约将至？
而合景泰富展期后再次违约也为其他房企拉响警报，想要守住安全边界是长期持续的过程。
中银证券研报数据指出，房企将在今年7月、9月迎来偿债小高峰。届时有多少企业能够扛住新一轮偿债大限？对此，IPG中国首席经济学家柏文喜称，如果房地产市场在需求端一直不能实现实质性回暖，后续必然会引发第二轮集中违约。
而那些已经获得展期的房企，也并非高枕无忧。同策研究院研究总监宋红卫表示，债务展期不是债务豁免，是在增信或其他附加条款情况下延期偿付。已经获得债务展期的房企，展期期限一般为1.5-3年左右，即2024-2026年将是展期债务的再次到期日，这类企业仍存有二次违约的风险。
此外，他强调，暂未违约的企业也不代表其没有债务压力。2023年，地产企业境内外到期的债务将达万亿规模，如果后续销售持续低迷，且企业在融资端仍旧受限的话，企业同样存在债务违约风险。
因此，2023年多数房企仍会将偿债作为首要任务。想守住“零违约”底线，或是成功跳出债务泥潭，说到底都离不开现金流的回笼，除变卖资产和狠抓销售外，是否还有更多手段帮助企业维持安全发展？
对此，柏文喜提到，房企可以通过引进新的战略投资人、在项目层面开展对外资金合作、调整项目开发节奏等方式来增加现金流入、提升企业流动性及减少现金支出来整体优化企业财务状况，以保持企业经营安全。
此外，房企也应积极向相关部门争取政策方面的支持，比如纾困基金、专项救助基金等。宋红卫呼吁，有关部门能够出台相关政策，通过社会资金来解决行业问题。不过他也表示，由于目前行业缺乏对于救助资金优先偿还的政策法规，可以通过“类共益债”的模式解决，即为解决企业在重组中遇到的资金缺口问题，引入外部资金来盘活项目，此举会利好企业和原债权人。待企业现金流充足后，该笔救助资金享有优先被偿还权。
文/黄宁（责编：高雅）
